Borgernes muligheder

Først finder de interesserede borgere sammen om en fælles drøm.

Det kan både være en gruppe, der kender hinanden på forhånd eller som mødes om et projekt gennem diverse netværksplatforme, events eller lignende.

Kommunen kan også hjælpe disse processer på vej ved f.eks. at afholde borgermøder eller andre netværksaktiviteter for interesserede borgere.

Det er vigtigt allerede fra start at blive enige om de overordnede rammer og projektets vision. Hvad ønsker de enkelte i forbindelse med deres bolig, hvilke drømme har gruppen, og der et fælles formål, som byggeriet skal tage afsæt? Dertil er det vigtigt at afklare, hvor bo- og byggefællesskabet ønskes etableret, og er der nogle mulige byggegrunde, og hvad koster de?  

Allerede tidligt kan det være relevant at få en professionel projektleder til at facilitere processen.

Næste skridt er at beslutte sig for at indgå i et formelt samarbejde om et konkret projekt.

Her er det vigtigt at formalisere byggefællesskabets arbejde ved at oprette en forening (byggeforening) med vedtægter og eventuelt etablere et medlemsgebyr eller indskud, som forpligter parterne i byggefællesskabet.

En del af medlemmernes indskud kan bruges til at få en arkitekt eller rådgiver til at illustrere gruppens ønsker til det kommende byggeri. Dette er et vigtigt redskab til at styre den fælles vision, og til at gøre projektet konkret for andre samarbejdspartnere.

Erfaringer viser, at det er en stor fordel at tage udgangspunkt i en konkret byggegrund for at være i stand til at konkretisere projektet. Derfor er det relevant at undersøge forhold omkring mulige byggegrunde. 

Dertil er det nødvendigt, at de enkelte deltagere i projektet får afklaret deres økonomiske muligheder ved at gå i dialog med deres bank om mulighed for optage lån. Banken foretager en kreditvurdering i forhold til det samlede projekt samt en individuel kreditvurdering af de kommende beboere.

På denne baggrund kan gruppen drøfte, hvilken ejerform de kommende boliger skal have også mhp. den ramme ejerformen danner for fællesskabet. Har gruppen råd til selv at betale eller låne til byggeriet, så der kan etableres ejerboliger eller andelsboliger eller skal man alliere sig med en almen boligorganisation eller privat developer så boligerne kan etableres som lejeboliger.

På baggrund af gruppens drøftelser og ønsker udarbejdes et konkret skitseprojektet for byggeriet, der kan ligge til grund for at søge finansiering og søge om byggetilladelse hos kommunen.

Når det kommer til finansiering af byggeriet i byggefasen viser flere erfaringer, at det kan være vanskeligt for kommende beboere at opnå mellemfinansiering til realisering af byggeriet. Det skyldes bl.a., at der på det tidlige tidspunkt i processen endnu ikke er nogen selvstændig grund eller bygning at stille sikkerhed i for den enkelte låntager. Derved har penge- og realkreditinstituttet ingen sikkerhed for lånet ved manglende betaling.

I eksisterende projekter ser vi forskellige bud på, hvordan mellemfinansiering kan håndteres. Finansieringen kan ske ved egenkapital, banklån eller at indgå samarbejde med en privat aktør.

De forskellige finansieringsmuligheder hænger i høj grad sammen med hvilken type byggefællesskab, der er tale om og dermed hvilken grad af indflydelse, som de kommende beboere har på tilblivelsesprocessen, som beskrevet i afsnittet om byggefællesskaber.

Finansiering ved egenkapital

Den mest enkle løsning er, at byggegruppen selv kan rejse den kapital, der er nødvendig for at opføre byggeriet.  En udfordring her er dog, at mange privatpersoner har deres egen kapital bundet op i deres nuværende bolig. Derfor kræver det ofte, at den nuværende bolig sælges, før det er muligt at indgå i byggefællesskabet og lægge kapital til etablering af det nye byggeri.

En mulighed, der fx kan anvendes ved kommunalt grundsalg, er, at der indgås en aftale med sælger af grunden om, at betaling for grunden først falder på et senere tidspunkt i processen. Dette kan mindske udlægget i byggefasen.

Finansiering ved banklån

For at opnå banklån er det hensigtsmæssigt, at byggefællesskabet er fornuftigt organiseret og har et gennemarbejdet projektforslag. Ligeledes har det stor betydning, at der er dannet en forening, og man kan fremvise en god praksis i forhold til at afholde møder med referater samt en god proces og fremdrift i byggefællesskabets arbejde. Desuden har det betydning, at:

• Der er lavet et professionelt udkast til byggeprojektet fra en arkitekt.
• Givet et bud på den fremtidige organisering og f.eks. har hyret en professionel projektleder samt har den nødvendige bygherre rådgivning på plads og hertil juridisk bistand.
• De enkelte privatpersoner i byggefællesskabet er blevet kreditgodkendt i banken.
• Man har samlet sig i én bank, som man ønsker at lave forretninger med.
• Der er lavet et forsalg af boligerne, således at der er sikkerhed for, at boligerne bliver solgt.
• At der er givet tilsagn om, at boligerne kan realkreditbelånes, når de er bygget.

Finansiering ved privat aktør

I flere tilfælde ser vi eksempler, hvor byggefællesskaber har allieret sig med en privat aktør fx fond eller entreprenør, som er interesseret i at understøtte fællesskabsorienteret boligbyggeri. Den private aktør vil ofte opkøbe grunden, hvorpå byggeriet skal finde sted, og varetage mellemfinansieringen og risikoen ved byggeriet. Når byggeriet står færdigt, vil det blive solgt til de enkelte medlemmer af byggefællesskabet.

Den private aktør vil dermed være samarbejdspartner i byggeprocessen og vil også i nogle tilfælde afstedkomme facilitering af tilblivelsesprocessen og evt. bistå ved beboermøder og med byggeteknisk rådgivning og projektstyring.

Når finansieringen er på plads, skal der købes en grund, hvor byggeriet skal opføres. Selve købet af byggegrunden kan ske på flere tidspunkter i processen.

I nogle tilfælde købes byggegrunden før de første skitser er tegnet for at sikre en konkret grund at arbejde ud fra.

I andre tilfælde kan man få en option på at købe grunden, men selve købet sker senere i processen. Det kan være hensigtsmæssigt for at kunne nå at få den rette finansiering og godkendelser på plads. Der findes også aktører, som f.eks. fonde, som kan hjælpe med finansieringen af grundkøb.

Før man køber sin byggegrund er det dog vigtigt at undersøge, hvad plangrundlaget er for området og hvilke krav der er til byggeriet. Ligger grunden f.eks. i by- eller landzone, og i hvilken grad er den byggemodnet.

Byggetilladelse

Når projekt og finansiering er på plads, skal der sendes en ansøgning til kommunen med henblik på en godkendelse af byggeprojektet. I nogle tilfælde kan der være behov for en ny lokalplan for området. Først efter, at byggetilladelse er modtaget fra kommunen, kan opførelse af byggeriet gå i gang.

Med byggetilladelse og finansiering på plads kan der indgås aftale med entreprenør, rådgiver, håndværkere mfl.

Det er her vigtigt at afklare, hvilken slags entreprise der ønskes.

Entrepriseformen er et udtryk for, hvor de forskellige ansvarsområder (jura, økonomi, projektering, byggeledelse, udførelse af byggesagsbehandling, m.v.) er placeret, og hvilke konsekvenser, det har for dig som bygherre.

Der kan være tale om en totalentreprise, hvor entreprenøren styrer hele forløbet, en hovedentreprise, hvor byggefællesskabet samarbejder og forhandler med én entreprenør og løbende skal godkende udførelsen i projektmaterialet eller en fagentreprise, hvor byggefælleskabet og deres rådgiver skal samarbejde og forhandle med de forskellige fagentrepriser og styre processen fra start til slut.

Hvis byggeforeningen selv er bygherre, skal foreningen i forbindelse med byggeriets opførelse tegne en forsikring, der kan understøtte foreningens risiko og ansvar.

Forsikringens omfang og indhold er betinget af det konkrete projekt, og hvilken organisering foreningen har valgt for selve opførelsen.

Har byggefællesskabet en developer/entreprenør tilknyttet skal det sikres, at vedkommende påtager sig at tegne de nødvendige forsikringer.

Når entreprenør og hovedrådgiver er fundet, kan byggeriet gå i gang. Hvor meget byggefællesskabet medvirker i den konkrete byggeproces, afhænger af de ovenstående forhold.

Når byggeriet står færdigt, og beboerne kan flytte ind, skal der ske en overdragelse af det færdige byggeri til beboerne.

Her vil der ofte være en proces med udbedring af fejl og mangler i byggeriet, før entreprenøren kan få de sidste udbetalinger.

Herefter skal mellemfinansieringen omlægges til den endelige finansiering, hvor hovedparten typisk består af realkreditlån.

Derudover er det vigtigt at være opmærksom på fællesskabet, når man endelig flytter sammen og går fra at være et byggefællesskab til at være naboer.

Her er det vigtigt at få aftalt, hvordan rammerne for det fremadrettede naboskab skal være. Hvilke opgaver ønsker beboerne at deles om, hvor ofte skal der være fællesspisning mv.?